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房屋面积出现误差就一定能与开发商解除购房合同吗

时间:2018-11-13 浏览量:1534 律师: 张随喜

我们买房的时候难免会出现与购房合同约定面积不一致的情况,出现这种情况我们是否可以解除购房合同呢?这个是不一定的,如果面积误差超过3%,我们是可以解除合同的,但误差在3%以内,想要解除合同的话,法律并未作出规定
法律咨询问题
  1. 《商品房买卖合同》中是如何约定房屋面积计算方式的?
  2.       按套内建筑面积或建筑面积计算
  3. 《商品房买卖合同》中是否有约定过面积超出误差范围的解决方式?
  4.       没有约定
  5. 请填写以下信息 (请根据合同中约定的计价方式,在下列空格中统一填写“套内建筑面积”或“建筑面积”)
  6.       《商品房买卖合同》中约定的房屋面积是多少? (单位:平方米) -> 131.0
  7.       实际交付的房屋面积是多少? (单位:平方米,以商品房的测绘成果表上载明的面积或产权登记面积为准) -> 121.0
  8.       《商品房买卖合同》中约定的商品房单价为每平方米多少? (单位:元) -> 50000.0

法律咨询意见书
你好:

非常感谢你对我们的信任与支持。以下法律意见是根据你填写的信息,并参考上千万份法院裁判文书数据,以及业内资深法官、律师、法律专业工作者的集体智慧生成。供你参考!

一、结论

由于你的房屋存在面积误差,你可以从以下两种解决方式中任选其一:

1、选择接受该房屋,开发商需要返还给你803500元的房价款及相应利息;

2、选择与开发商解除《商品房买卖合同》并要求退房。

二、事实及分析

根据你所填内容,你与开发商约定的商品房价款计价方式为按套内建筑面积或建筑面积计价,但未在合同中约定面积误差范围和处理方式。
你所购买的房屋实际面积(121㎡)比合同中约定的面积(131㎡)小了10㎡,面积误差比绝对值为7.6%,同时约定面积单价为50000元/㎡。所以,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,你有以下两种解决方式:

1、如果你选择接受该房屋,开发商需要向你退还803500元的房价款及利息,具体如下:
① 在面积误差10㎡中,开发商需要向你退还3.93㎡(即合同中约定面积的3%)的购房款,即196500元并支付利息
② 面积误差比绝对值超出3%的部分(即6.07㎡)的房价款,开发商需要双倍返还给你,即607000元并支付利息

面积误差比计算公式:面积误差比=[(实际交付的房屋面积-约定的房屋面积)÷约定的房屋面积]×100%

2、如果你选择和开发商解除《商品房买卖合同》并要求退房,此时开发商需要向你返还已付房款支付利息

提示:如果你和开发商没有对利率进行约定,那么上述利息一般按照银行同期贷款利率计算。

三、诉讼小贴士

(一) 管辖法院
因面积误差起诉开发商的,如果你们在《商品房买卖合同》中有约定管辖法院且该约定有效的,应当向约定的法院提起诉讼;如果没有约定,或约定无效的(详见下方提示),可以选择下列法院起诉:
1. 《商品房买卖合同》的履行地;
2. 被告住所地(即开发商的主要营业地或者主要办事机构所在地)。

提示:合同中约定管辖法院条款常见的无效情形有:
(1) 约定由两个以上法院管辖的无效;
(2) 合同中约定的法院不属于被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地的无效;
(3) 同时约定向法院提起诉讼和申请仲裁机构仲裁的无效。合同双方要么约定向某一法院提起诉讼,要么约定向某一仲裁机构申请仲裁,不可同时约定;
(4) 管辖约定不明确的无效。例如合同中约定发生纠纷由被告住所地处理,但是没有明确约定是向被告住所地法院提起诉讼还是申请仲裁。

(二) 起诉材料
1. 证明当事人身份的材料(自然人提交身份证复印件或户口本复印件;法人提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明);
2. 起诉状正本1份,并按对方当事人的人数提出副本(即有几个对方当事人就提交几份,然后再加上给法院的1份);
3. 委托律师代为诉讼的,需要提交授权委托书和律师事务所的公函;
4. 委托非律师的其他人代为诉讼的,需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件;
5. 证明诉讼请求的基本证据,如:
(1) 《商品房买卖合同》;
(2) 支付购房款的凭证,例如销售不动产统一发票;
(3) 实测面积与约定面积有误差的相关证据,例如房产证;
(4) 其他相关证明材料。
6. 详细情况可以拨打管辖法院的12368诉讼服务热线进行咨询或者自行前往管辖法院进行咨询。

(三) 法律保护期限
根据我国法律,如果你要求开发商承担由于面积误差而产生的违约责任,那么需要适用“诉讼时效”的规定。如果你选择向法院起诉,你需要在发生面积误差纠纷,与开发商协商不成之日起三年内向法院提起诉讼。若目前已经届满三年或者在2017年9月30日之前已经届满两年的(这里是因为新法与旧法关于“诉讼时效”有不同的规定),你向法院起诉,法院虽然也会受理,但如果开发商以你的请求已过法律保护期限为由拒绝承担违约责任或者赔偿你的损失,法院将不会支持你的诉求。

(四) 诉讼费计算
点击计算诉讼费

(五) 起诉状模板

民事起诉状

原告:     ,性别:     ,出生日期:     ,身份证号码:               ,民族:     ,住址:               ,联系电话:               。

被告:开发商的名称:                         ,详细地址:               ,法定代表人     ,联系电话:               。

诉讼请求:
1、判令被告支付逾期交房的违约金XX元;
2、判令被告立即为原告办理房屋产权证书并支付逾期办理房屋产权证书的违约金XX元;
3、判令被告支付面积误差款项XX元及逾期付款利息;
4、判令诉讼费由被告承担。

事实与理由:
原告于XXXX年XX月XX日与被告签订《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告所售位于XXX的商品房一套,房屋建筑面积XX平方米,合同约定商品房价款按建筑面积计算,单价为每平方米人民币XX元,总金额为XX元。签订《商品房买卖合同》后,原告支付了全部房款,但被告未能在约定的期间内将房屋交付给原告,直到XXXX年XX月XX日才将房屋交付给原告,逾期交付XX天。在XXXX年XX月XX日被告将房屋交付给原告后,原告发现房屋的实际产权面积为XX平方米,比合同约定的少了XX平方米,即面积误差为XX平方米。且被告并未在约定的时间内协助原告办理房屋产权交易过户及申领有关权证的手续,直到XXXX年XX月XX日仍未协助原告办理上述手续,逾期XX天。
现原告以XX开发商为被告提起诉讼,请求法院判令被告支付逾期交房的违约金XX元,判令被告立即为原告办理房屋产权证书并支付逾期办理房屋产权证书的违约金XX元,判令被告支付面积误差款项XX元及逾期付款利息并承担诉讼费用。

此致
   市     区人民法院

具状人:
年     月     日

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