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违反了认购书中约定的内容或条款,开发商有权没收定金吗

时间:2018-08-24 浏览量:3011 律师: 康智刚

法律咨询问题
  1. 认购书具有以下哪些内容?
  2.       购房人和开发商的名称
  3. 你支付过以下哪种形式的款项?
  4.       支付过“定金” (请确定是否准确为“定金”二字)
  5. 以下哪种情形导致了《商品房买卖合同》无法签订?
  6.       你违反认购书中约定的内容或条款

法律咨询意见书
你好:

非常感谢你对我们的信任与支持。以下法律意见是根据你填写的信息,并参考上千万份法院裁判文书数据,以及业内资深法官、律师、法律专业工作者的集体智慧生成。供你参考!

一、应对措施

你违反了认购书中约定的内容或条款,开发商有权没收你的定金,不予返还。你可以采取的补救措施有:

(一) 与开发商协商,继续按照认购书的约定履行合同义务;

(二) 如果确有困难无法继续履行原认购书约定的相关义务,可以跟开发商协商,看能否在自己的能力范围内签订新的合同;

(三) 如果协商不成或者无法就新合同的条款达成一致,可以跟开发商协商解除认购书,看能否退回部分定金。

二、事实及分析

(一) 你和开发商签订了认购书,并且你已经支付了带有“定金”字样的款项作为《商品房买卖合同》订立的担保。在认购书签订后,你方违约致使《商品房买卖合同》未能订立,根据定金罚则(即支付定金方不履行合同义务的,无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的,双倍返还定金),开发商有权没收你的定金,不予返还。

(二) 根据相关法律规定,合同的一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此你方违约后可以与开发商协商继续履行合同,采取其他补救措施或者赔偿开发商由此产生的相关损失。

提示:根据《中华人民共和国担保法》“定金”是有数额限制的,它不能超过主合同总价款的20%。简单来说,当你需要承担违约责任时,如果你向开发商支付了超过购房总价款的20%的定金,开发商只能没收你总价款20%的定金,超过20%的部分你可以依法要求开发商返还。

三、特别提醒

(一) 你签订的认购书不具备《商品房买卖合同》的主要内容,属于《商品房预约合同》不属于《商品房买卖合同》。根据法律规定,认购书具备了《商品房买卖合同》的主要内容,并且购房人按照约定支付了全部或部分购房款的,认购书就能被认定为《商品房买卖合同》。但是在司法实践中,如果开发商和你约定签订认购书之后还要再签订《商品房买卖合同》,那么你和开发商签订的认购书一般就只能被认定为《商品房预约合同》。

(二) 一般来说,认购书只要同时具备以下内容就会被认定为具备了《商品房买卖合同》的主要内容:
1. 当事人名称(或姓名)和住所;
2. 商品房基本状况,如:房屋的建筑面积、房屋的附属设施和房屋位置等;
3. 商品房的销售方式,如:商品房是现售还是预售;
4. 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
5. 交付使用条件及日期。
但在司法实践中,各个地方对主要内容的认定标准会稍有不同,有的地方法院在审理案件的过程中认为即使不具备第(5)项也可以被认定为具备了全部主要内容。

四、购房者签订认购书时的注意事项

(一) 在签订认购书时,应当对开发商提供的格式条款进行认真审查,适当补充完善;
(二) 如果与开发商约定了“定金”,应该尽量详细地约定开发商或销售公司收取“定金”目的,并把销售人员的承诺写入《认购书》中,这样假如一旦开发商出现违反约定情况,可以有更多的依据来维护自己的权利;
(三) 不要与开发商约定购房者违约,预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款;
(四) 不要使用模糊概念,在认购书对于价格条款的约定,不要使用“均价”,“优惠价”“折扣价”等,而要准确到单价的具体数额;
(五) 如果在详细阅读了认购书的相关条款后,认为认购书约定的权利义务不对等,可以选择暂时不签订认购书。

五、诉讼小贴士

(一) 管辖法院

向法院起诉时,如果你和开发商在认购书中有约定管辖的法院,并且该约定有效的话,应当向约定的法院提起诉讼。如果你和开发商没有约定管辖的法院或者约定无效(详见下方提示),可以选择下列法院提起诉讼:
1. 认购书的履行地;
2. 被告住所地(即开发商的主要营业地或者主要办事机构所在地)。
提示:合同中约定管辖法院条款常见的无效情形有:
(1) 约定由两个以上法院管辖的无效;
(2) 约定的法院不是被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地的无效;
(3) 同时约定向法院提起诉讼和申请仲裁机构仲裁的无效。合同双方要么约定向某一法院提起诉讼,要么约定向某一仲裁机构申请仲裁,不可同时约定;
(4) 管辖约定不明确的无效。例如合同中约定发生纠纷由被告住所地处理,但是没有明确约定是向被告住所地法院提起诉讼还是申请仲裁。

(二) 相关诉讼材料

  1. 起诉状正本1份,并按对方当事人的人数提出副本(即有几个对方当事人就提交几份,然后再加上给法院的1份);
  2. 证明当事人身份的材料(自然人提交身份证复印件或户口本复印件;法人提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明);
  3. 委托律师代为诉讼的,需要提交授权委托书和律师事务所的公函;
  4. 委托非律师的其他人代为诉讼的,需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件;
  5. 证明诉讼请求的基本证据,如:《商品房认购书》、定金支付凭证、 其他证明材料等;
  6. 详细情况请拨打管辖法院的12368诉讼服务热线进行咨询或者自行前往管辖法院进行咨询。

(三) 诉讼费计算

点击计算诉讼费

(四) 起诉状模板

商品房买卖合同起诉状

原告:     ,性别:     ,出生日期:     ,身份证号码:               ,民族:     ,住址:               ,联系电话:               。

被告:     有限公司:                         ,详细地址:               ,组织机构代码     ,联系电话:               。

诉讼请求:
1、请求判决原被告双方于     年  月  签订的认购书无效。
2、请求判决被告返还原告向其支付的定金,人民币     元及利息。

事实与理由:
原告于     年  月  日与被告签订认购书,约定购房款人民币     元,未约定付款方式和交房时间。原告于     年  月  日向被告支付购房定金人民币     元。但是被告至今仍未取得该楼盘的预售许可证。
为了保护原告的合法权益,特此请求法院依法支持原告的诉讼请求。

此致
   市     区人民法院

具状人:
年     月     日

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